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家賃を払い続けるなら買った方が得←これって本当なのでしょうか?

家は買ってしまった方が得だ、マンションは借りずに購入しろ、という言葉は昔から言われていますが本当にそうでしょうか?賃貸として家賃を払う場合と購入した場合のメリット・デメリットを比較してみました。

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賃貸の方が得?買った方が得?

最近職場にやたらとマンション購入斡旋の電話がかかってきます。以前から何度かありましたが最近とみに増えたように感じます。そう言えば先日、増税が決定したから消費税が上がる前に大きい買い物をしておこう!というニュースを見ました。

記事タイトルは昔から良く聞く言葉ですがこれって本当なのでしょうか?

マンション販売の営業さん曰く毎月払っている家賃を合計すると30年程度でマンションが買える金額になるじゃないですか。30年後に賃貸は何も残りませんが購入してしまえば資産として残りますよ」との事。

なるほど、月の費用が変わらずにマンションが買えるなら一考の価値ありです。なのでちょっと調べてみました。

 

賃貸の場合

まずは賃貸から計算してみましょう。一人暮らしで30年間の例になっており、光熱費などどちらにせよかかってしまう費用は抜きで考えます。家賃の上下など不確定な要素もとりあえず抜いてあります。一体どれくらい住環境に払う事になるのでしょうか。

 

初期費用

敷金・礼金:130,000円

合計:初期費用130,000円

 

ランニングコスト

家賃:65,000円/月 (30年間で2,340万円)

管理費:5,000円/月 (30年間で180万円)

更新料:65,000円/2年 (30年間で975,000円)

合計:ひと月70,000円、30年間で2630万円

 

一人暮らしの平均家賃は65,000円、管理費は5,000円が相場だそうです。合計すると物凄い金額ですが、30年も暮らしていれば仕方のない事ですね。賃貸だとこんな感じでしょう。どうでもいいですが礼金というシステムはいい加減なくなってほしいものです。

 

購入した場合

ではマンションを買ってみるとどうでしょう。同額程度、2600万円のマンションを買った場合の例が以下になります。マンションを買うなら頭金なしという事はないでしょうから100万円入れ、残り2500万円を固定金利2%で30年間の例です。このご時世ですからボーナス支払いは入れてません。ちょっと意外な結果になりました。

 

初期費用

頭金:100万円

印紙税:35,000円

登録免許税:132,000円

司法書士手数料:100,000円

融資手数料:31,500円

登記費用:150,000円

火災保険・地震保険料:150,000円

団体信用生命保険料 もしくは保証料:500,000円

合計:初期費用209万8,500円

 

ランニングコスト

ローン支払い:92,400円/月 (30年間で3,326万円)

修繕積立金:8,000円/月 (30年間で288万円)

管理費:8,000円/月 (30年間で288万円)

土地固定資産税:17,000円/年 (30年間で51万円)

建物固定資産税:136,000円/年 (30年間で408万円)

合計:ひと月108,400円、30年間で4560万円

参考 http://allabout.co.jp/gm/gc/29200/

※固定資産税は以下のような計算方法で出しています(評価額は購入額に関係なく国が決めるようで、ここでは土地600万・建物800万としています。これは3年毎に見直しがされるようです)。本来は1,4%の係数ですが、0.3%の都市計画税を含んでいます。年によって軽減措置など変化があるようで、また部屋の広さによって多少上下するようです。実際に不動産屋に話を聞いたわけではないので計算結果は目安と思って下さい。

土地固定資産税評価額×0.017÷6

建物固定資産税評価額×0.017

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かなりの金額に

なんだか結構な額になってしまいました。なんと4500万円。てっきり頭金さえ払えば後はローンと固定資産税くらいだろうと思っていたのですが…

知らなかった様々な税金はともかく、買っているのになんで管理費がかかるのでしょう?固定資産税がかかるのはなんとなく知っていましたが、その他の項目が多すぎてびっくりしました。

そして意外とかかる初期費用と合計金額。「毎月払っている家賃を合計すると30年程度でマンションが買える金額になる」のはウソじゃなくても「その金額を一括で払えないと金利もかかりますよ(+諸費用は別でかかりますよ)」という事のようです。

金利だけで826万円。またローンを払い終えても各種税金でひと月あたり30,000円くらいは永遠にかかるというのもポイントです。

 

デメリットは?

しかし合計金額がいくらかかろうと「資産となる」というメリットは残っています。この点はどうなのでしょう?

先の事はもちろんわかりませんが、私は30年間住んだ建物が簡単に売れるとは思えません。売ると言ったってこちらはやり手の営業マンではなく素人ですし、なんだか安く買い叩かれてしまいそうな気がします。

貸して家賃収入というのも同じ。素人がいきなり大家さんなんてすんなりいくはずありません。言うは易しですがそういった考えは絵に描いた餅になる可能性大でしょう。

30年後、もしくはなんらかの理由で数年後に手放す際にいくらで売れるかは誰もわかりません。しかしこれだけ大きい買い物なら楽観視は危険でしょう。「資産となる」という部分がメリットになるかどうかは、終身雇用の神話が崩れている現状ではギャンブルの域だと思います。

 

真のメリットは自由度

個人的には賃貸にはないメリットとしてAVシステムの構築と内装の自由度がありますね。

もちろん例外はあるでしょうが、賃貸では5.1chや7.1chといったサラウンドシステムはほぼ組めません。戸建か防音がしっかりしているマンションのみの特権と言えるでしょう。

また賃貸だと壁にカレンダーを取り付けるのに、釘を打つだけでも気を使うもの。それにいつかは引っ越すと思うとインテリアに凝る気があまり起きません(少なくとも私は)。しかしマイホームならそれも簡単です。

 

結論

得かどうかは神のみぞ知る。が、ギャンブル性が極めて高い事は認識していないと危険。あらゆる自然災害のある日本では身軽さがある賃貸の方に軍配あり。

私はこんな風に思いました。しかしみんながみんなこんな考えだと経済が冷え込むのも事実。お金に余裕のある方はパァッと使って経済を支えてほしいものです。

独り身の私には若干否定的な見解になってしまいましたが、家庭を持っているなら話は別です。

月70,000円の賃貸より2600万円のマンションの方が当然広いでしょうし、養う家族がいるなら買うにしろ買わないにしろ一生働き続ける事はほぼ確定なのですから間違いなくモチベーションやアイデンティティになるでしょう。

マイホームというステータスも鼻が高いかもしれません。あるいは一括で買える財力があるとか、土地を持っていてあとは建物を建てるだけとか、そういう状況ならいいのではないでしょうか。

魔王が家賃を払ってくれない 4 (ガガガ文庫)


どうやら私は宝くじでも当たらない限り縁はなさそうです。早く当たれ。

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